Quelles sont les méthodes pour le calcul de l’intérêt d’un crédit immobilier ?

Plusieurs Français ont recours au crédit immobilier pour financer l’acquisition de leur logement. Mais peu de personnes connaissent ce qui compose réellement cet emprunt. L’intérêt du prêt fait partie des éléments à considérer avant d’accepter l’offre de prêt de la part de la banque. Et pour cause, les intérêts d'un prêt immobilier ne sont autre que le prix du crédit. Comment se calcule l’intérêt du crédit immobilier ? C’est ce que vous verrez dans cet article.

Comment calculer les intérêts d'un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier permet à une banque de garder un client pour une très longue durée. Même si le taux d’intérêt peut sembler bas pour un crédit immobilier, le montant total de l'intérêt d'un crédit peut être conséquent quand il concerne de très grandes sommes d'argent.

Qu’est-ce que l’intérêt du crédit immobilier ?

Quand un crédit immobilier vous a été accordé par une banque, vous devez, à chaque échéance, rembourser une partie du montant que vous avez emprunté, et payer en outre une autre somme appelée intérêt. Cet intérêt est tout simplement la rémunération de la banque, une sorte de loyer mensuel que vous remboursez, en plus de rembourser l'argent emprunté auprès de votre établissement bancaire.

Généralement, les banques choisissent entre deux modes de calcul pour l’intérêt d’un crédit immobilier :

• La formule pour les intérêts d’un prêt amortissable,
• La formule pour les intérêts d’un prêt in fine.

Il est bon de comprendre que l'intérêt d'un prêt immobilier dépend très souvent des risques pris par la banque. Plus la banque prend des risques (grosses sommes empruntées, taux d'endettement de l'emprunteur élevé, grande durée du prêt...) et plus le taux d'intérêt sera élevé.

Qui définit le taux à appliquer pour l’intérêt d’un prêt immobilier ?

La détermination du taux est libre pour chaque banque, tout comme la méthode pour calculer l’intérêt. Aussi, le taux d’intérêt peut varier considérablement en fonction de l’établissement prêteur et du demandeur de prêt.

Pour fixer le taux d’intérêt du prêt immobilier, la banque prend en compte les paramètres suivants :

• Le coût de refinancement, qui dépend de l’état des marchés financiers.
• Les coûts fixes que la banque doit assurer. Il s’agit par exemple des charges qu’elle paie pour le recrutement et la formation des personnels, des coûts informatiques et des crédits impayés.
• La durée de remboursement du prêt.
• Le profil de l’emprunteur, ce qui implique les risques que la banque doit gérer.

Le meilleur moyen de profiter d'un taux d'intérêt faible pour son prêt immobilier est d'augmenter son apport (de manière à emprunter moins), ou encore de diminuer la durée du prêt immobilier (passer par exemple de 20 ans à 15 ans).

Emprunter une faible somme est également une bonne manière de profiter d'un taux d'intérêt très faible.

Pourquoi vouloir connaître le calcul de l’intérêt du crédit immobilier ?

Comme dit précédemment, l’intérêt peut varier en fonction de chaque banque et de votre profil en tant que demandeur de prêt, mais aussi de la durée du prêt.

La durée de l’emprunt est importante. Or, un prêt immobilier implique la plupart du temps une durée de remboursement plus longue par rapport à celle d’un crédit de consommation.  Si votre apport personnel est moindre, vous allez vouloir demander un crédit plus important. Cela impliquera naturellement une durée de remboursement plus longue, ce qui rendra votre profil moins sûr. Par conséquent, la banque va vouloir appliquer un intérêt d’emprunt plus élevé pour compenser le risque qu’elle encourt.

Ainsi, afin de bénéficier des conditions plus intéressantes, il vous est conseillé de faire jouer la concurrence entre plusieurs banques avant de vous décider. Or, savoir calculer l'intérêt d'un crédit immobilier est l'une des meilleures manières de savoir si un crédit immo est interessant ou non, ou de comparer les offres de deux banques concurrentes.

Comment calculer les intérêts d’un prêt si celui-ci est amortissable ?

Le crédit amortissable est la formule classique pour un prêt immobilier. Avec cette formule, vous remboursez plus d’intérêts durant les premières années, puis plus de capital.

Pour le calcul, les intérêts du premier et du deuxième mois sont différents, et ainsi de suite :

• Pour le premier mois :  intérêt = taux x capital emprunté
• À partir du deuxième mois : intérêt = capital restant dû x taux

Par ailleurs, le taux peut être soit fixe, soit variable soit à taux révisable capé, selon les modalités de votre banque.

Comment calculer des intérêts pour un prêt in fine ?

Avec cette méthode, vous ne payez que les intérêts et la prime d’assurance à chaque mensualité et le capital emprunté ne se rembourse qu’à la fin du contrat. Ainsi, le taux ne s’applique que sur le capital emprunté, avec la formule :

Intérêts = taux x capital emprunté

Cette méthode de calcul est surtout appliquée si l’emprunteur n’est pas un résident fiscal dans le pays où la banque est domiciliée. Dans ce cas, le demandeur de prêt doit déposer un capital nanti qui constitue une garantie pour la banque. Il faut savoir qu’avec cette formule, le montant du coût du crédit peut devenir élevé.