Le calcul des intérêts intercalaires

Quand vous achetez un programme immobilier en VEFA, il peut se passer une période excédant une année entre la signature de l’acte de vente du bien et la remise des clés. Pour que vous ne cumuliez pas les charges et les échéances résultant de l’emprunt, la banque peut vous accorder un report de mensualités par le biais des intérêts intercalaires. Quel est le mode de calcul de l’intérêt intercalaire ?

Calcul des intérêts intercalaires : atouts et limites de l’intérêt intercalaire

Quand vous achetez une maison en VEFA ou quand vous faites construire votre maison, vous pourrez faire face à plusieurs charges. Dans ce cas, vous pouvez demander à votre banque que le paiement de vos mensualités soit reporté et que vous payiez des intérêts intercalaires.

Qu’est-ce que l’intérêt intercalaire ?

Il s’agit des frais que vous devez rembourser tous les mois à votre banque jusqu’à ce que votre crédit immobilier soit totalement débloqué. Les intérêts intercalaires sont donc seulement calculés sur le montant du prêt immobilier qui a déjà été débloqué.

Dans cette facilité de règlement, le déblocage de votre crédit immobilier se fait progressivement selon les appels de fonds qui vous sont demandés durant votre projet. Il peut s’agir :

• De la construction d’une maison neuve,
• De l’achat d’un bien en VEFA,
• De la réalisation de travaux importants sur votre bien.

Comment fonctionnent les intérêts intercalaires ?

Que vous soyez locataire, propriétaire ou investisseur, vous pourrez faire face à deux charges après l’achat, la construction ou la réalisation de travaux sur votre bien immobilier. Pour éviter ce cumul des charges, la banque où vous avez effectué l’emprunt peut libérer des parties de cet emprunt selon l’avancée du chantier.

Dans le cadre de votre projet, si vous cumulez les charges, vous pourrez facilement dépasser votre taux maximum d’endettement. Ainsi, il est permis par votre banque que le paiement de vos mensualités soit reporté, et à la place, vous payez les intérêts intercalaires. Dans ce cas, vous honorez seulement les intérêts dont le montant est calculé sur le prêt débloqué et vous ne vous acquittez pas encore du remboursement du capital.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’intérêt intercalaire ?

Cette mesure comporte certains avantages :

• Votre trésorerie est allégée.
• Vous pouvez cumuler deux prêts à la fois.
• Votre taux d’endettement n’est pas élevé.

Toutefois, comme il s’agit d'une facilité de paiement, les intérêts intercalaires affichent aussi des inconvénients :

• Le coût de votre crédit augmente.
• Le montant de votre assurance emprunteur peut augmenter.

Calcul de l’intérêt intercalaire

L’intérêt intercalaire est calculé au prorata des sommes que la banque a déjà versées afin de garantir l’avancement du chantier. La formule est la suivante :

Intérêt intercalaire du mois = (cumul des fonds déjà débloqués jusqu’au mois concerné x Taux d’intérêt nominal de l’emprunt) / 12 mois.

Le promoteur peut réclamer jusqu’à 95 % du prix de vente du bien avant la remise officielle des clés. Avant d’accepter les travaux, vous engagez un professionnel pour vérifier les vices de fabrication. Si les travaux sont acceptés, les 5 % restants sont versés par la banque, et c’est la fin des intérêts intercalaires. Désormais, vous allez payer les mensualités avec une part des intérêts et du capital.

Exemple de calcul des frais intercalaires

Vous commandez la construction d’une maison à un promoteur immobilier. Le déblocage des fonds par la banque se fait comme suit :

• 5 % quand vous réservez le bien,
• 30 % du prix à l’achèvement des fondations,
• 35 % lors de la pose de la toiture et à la mise hors d’eau,
• 25 % quand les travaux sont achevés,
• 5 % à la remise des clefs.

Le montant du crédit est de 300.000 € à un taux de 2,5 %. À la réservation du bien, le fonds débloqué sera de 15.000 € (300.000 x 5 %). Vous paierez alors tous les mois comme mensualité 31,25 € ((15.000 x 2,5 %) / 12).

À l’achèvement des fondations, 90.000 € seront débloqués par la banque (300.000 x 30 %). L’intérêt que vous paierez tous les mois sera de 31,25 € (((15.000 + 90.000) x 2,5 %) / 12).

Vous effectuerez les mêmes calculs jusqu’au déblocage total des fonds.

Si vous avez encore des hésitations, n'hésitez pas à demander l'avis d'un professionnel.