Rachat de soulte sur prêt immobilier

Si vous êtes en situation de succession ou de divorce, il se peut que le notaire vous parle de rachat de soulte. Cela se produit quand vous possédez un bien en indivision et que vous souhaitez être le seul propriétaire en rachetant la part de la ou des autres personnes indivisaires. Mais comment se passe le rachat de soulte sur prêt immobilier ? Les détails sont dans cet article.

Qu’est-ce que le rachat de soulte ?

Un bien peut être acheté ou hérité par plusieurs personnes. Il s’agit donc d’un bien en indivision et les personnes qui l’ont acheté ou ont en hérité sont ses propriétaires. La soulte est définie comme la part détenue par chacun des indivisaires. C’est le pourcentage de la possession sur le bien.

Or, quand un bien est détenu en commun, un des propriétaires a la possibilité de racheter à un ou à des membres de sa famille ou à son conjoint la ou leurs parts. Il leur verse alors une compensation financière. Cette opération s’appelle le rachat de soulte. Quand la personne a racheté les parts d’un indivisaire et que la soulte a été versée, cette personne devient le seul propriétaire du bien. Il peut ensuite en disposer comme bon lui semble.

Comment se passe le rachat de soulte ?

Il y a rachat de soulte quand une personne souhaite devenir le seul propriétaire d’un bien immobilier pour pouvoir en jouir entièrement. Dans quelle situation cette opération peut-elle se produire ?

Quand est-ce qu’il y a rachat de soulte ?

Le rachat de soulte peut avoir lieu après un divorce ou un héritage.

• Après un divorce : le plus souvent, le bien détenu par les époux est vendu. La somme résultant de la vente est ensuite répartie entre les deux en considération de l’apport de chacun ainsi que des parts possédées eu regard au régime matrimonial. Mais il se peut que l’un des époux souhaite conserver la maison. Dans ce cas, il verse une compensation financière à l’autre grâce au rachat de soulte. Par ailleurs, il faut désolidariser les prêts en cours pour celui qui ne garde pas le bien.
• Après une succession : quand les parents décèdent, la maison familiale peut revenir à plusieurs frères et sœurs. Ici aussi, un indivisionnaire a la possibilité de racheter les parts des autres. Il verse alors une compensation monétaire aux héritiers qui vendent leurs parts et qui perdent tout lien juridique avec le bien.

Faire évaluer un bien pour un rachat de soulte

Le rachat de soulte doit se faire sur la valeur du bien au moment de l’opération, mais non sur sa valeur d’acquisition. L’évaluation du bien mène le plus souvent à des conflits entre les indivisionnaires si bien que la seule solution est qu’elle soit effectuée par un expert. Ce dernier peut être un agent ou expert immobilier, ou encore un notaire.

C’est le notaire qui officialise la valeur du bien et de la soulte. Il renseigne ensuite toutes les informations dans l’acte de licitation. Ce n’est qu’après que l’opération de rachat de soulte peut avoir lieu.

Comment déterminer le montant du rachat de soulte sur prêt immobilier ?

Il existe deux façons de calculer le montant du rachat de soulte selon que le bien soit encore lié ou non à un prêt immobilier.

• Il n’y a pas de crédit immobilier : il faut multiplier le montant du bien immobilier par le pourcentage de la part détenue par le vendeur pour déterminer la soulte.

Par exemple pour un bien de 140 000 € dont la part du vendeur est de 40 % et celle de l’acheteur de 60 %. Soulte = 140 000 x 0,4 = 56 000 €

• Il y a un crédit immobilier attenant : afin de connaître le montant de la soulte, il faut d’abord enlever le capital restant dû sur le montant du bien immobilier et diviser le tout au nombre de soultes. Pour connaître le coût du rachat total, il faut additionner la soulte et le capital restant dû.

Par exemple, pour un bien de 140 000 € dont la part du vendeur est de 40 % et celle de l’acheteur de 60 %. Il reste à rembourser 50 000 € sur le bien. Soulte = (140 000 – 50 000) / 2 = 45 000 €. Pour le rachat total = 45 000 + 50 000 = 95 000 €.

Comment financer le rachat de soulte ?

Il est possible de financer le rachat de soulte par un prêt immobilier ou un rachat de prêt immobilier classique.

S’il s’agit d’un crédit immobilier, son montant est calculé en fonction de la valeur du bien. Il est accordé ou non au repreneur selon la solidité de son dossier. Mais il faudra avant tout désolidariser le vendeur du prêt immobilier.

Dans le cas où le repreneur possède déjà un crédit en cours, il pourra avoir du mal à assumer plusieurs crédits. Ainsi, il peut choisir le rachat de crédit immobilier.

Si vous vous sentez perdus dans toutes ces explications alors que vous êtes dans cette situation, il vaut mieux faire appel à un professionnel.