Quel taux pour un crédit immobilier ?

Le taux d'un crédit immobilier est la base de calcul sur laquelle va s'appuyer la banque pour calculer les intérêts. Ainsi, plus un taux de crédit immobilier est élevé, et moins ce crédit sera attractif pour l'emprunter. Avant un achat immobilier, vous avez donc tout intétêt à vous renseigner activement sur les différents taux de prêt immobilier, et à choisir le taux le plus bas possible. Pour vous aider à mieux négocier un crédit immo, nous vous disons tout ce que vous devez connaître sur le taux d'un prêt immo.

Le calcul d’un taux immobilier

Le taux d'un crédit immobilier (parfois résumé en "taux immobilier") est tout simplement le taux d'intérêt imposé par la banque sur votre emprunt. Il permet à un établissement bancaire, mais aussi et surtout à l'emprunteur, de déterminer le coût total d'un prêt immobilier.

L'établissement du taux d'un crédit immo sera réalisé directement par la banque au moment d'une simulation de prêt immobilier, en fonction de nombreux critères.

Comment est calculé le taux d'un crédit immo ?

Pour financer un prêt immobilier, un établissement bancaire a besoin de ressources. D’une part, la banque va les trouver dans les épargnes de ses autres clients. D’une autre part, elle va elle-même emprunter auprès des ses consœurs et/ou de la BCE (Banque Centrale Européenne).

 De ce fait, le taux de votre emprunt immobilier sera réalisé en fonction :

• Du taux directeur fixé par la BCE (elle va considérer le montant qu’elle doit rembourser pour calculer le taux d’emprunt),
• De l’Euribor (le taux d’intérêt d’emprunt entre les banques),
• Du coût du risque (le risque de ne pas être remboursé intégralement),
• Du coût de fonctionnement (elle doit payer ses collaborateurs et ses locaux),
• Du bénéfice (c’est une marge pour assurer ses arrières).

Ce taux d'emprunt immo est donc un calcul savamment réalisé par la banque, en fonction de critères internes et externes.

Peut-on modifier un taux immobilier ?

S'il est intéressant de connaître les bases du calcul de votre crédit immobilier, cela ne vous aide pas forcément au moment de négocier auprès de la banque !

Si une grande partie du calcul dépend de critères extérieurs, un emprunteur peut tout à fait modifier le taux de son crédit immobilier au moment de faire une demande de crédit. 

D'une manière concrète, la manière la plus efficace de diminuer un taux immobilier est de limiter le facteur risque. Cela peut se faire de différentes manières pour l'emprunteur :

• En offrant un apport le plus conséquent possible.
• En limitant la durée du crédit immobilier.
• En limitant la somme totale empruntée.

Libre à vous également de comparer les taux de crédit immobilier de plusieurs banques, de manière à être certain de l'attractivité du crédit qui vous est proposé.

À savoir : les banques adaptent le taux immobilier en fonction des profils des emprunteurs et des risques probables. Pour bénéficier d’un taux immobilier attractif votre dossier doit impérativement être solide.

Les taux de crédit immobilier appliqués

À présent que vous connaissez les bases de calcul d'un crédit immobilier, entrons un peu dans le détail. Choisir entre un taux fixe, un taux révisable et un taux mixte n’est pas facile quand on ne sait pas en quoi cela consiste. D'où l'intérêt de bien vous renseigner sur le sujet :

Le taux immobilier fixe

Comme son nom l’indique, un taux immobilier fixe ne change pas au cours du temps, ce qui est un avantage certain :

• C’est un taux immobilier identique sur toute la durée du contrat de prêt immobilier, qui n'entraine donc pas de mauvaises surprises en augmentant les mensualités de manière subite.
• Le taux fixe ne peut pas être modifié, même si les facteurs externes (exemple : Euribor) baissent ou augmentent.
• De ce fait, à la signature de votre contrat d’emprunt, vous allez connaître le montant que vous allez rembourser et la date d’échéance de votre prêt immobilier. Vous pouvez donc anticiper vos mensualités.

En contrepartie de cette sécurité, le taux fixe est généralement le taux immobilier le plus élevé, puisque celui qui représente le moins de risques pour l'emprunteur. Il se situe en moyenne entre 1,50 et 3 %.

À noter : exceptionnellement, le remboursement anticipé peut influencer le taux fixe.

Le taux révisable ou variable

Un taux immobilier variable change tout au long de l’emprunt immobilier. Son fonctionnement est un peu plus complexe :

• À chaque date d’anniversaire du contrat, la banque révise le taux du crédit en fonction des indices de référence.
• Elle va alors appliquer ces changements sur le prêt immobilier en cours, ce qui modifie les mensualités de remboursement.
• Pour démarrer un emprunt, il est préférable de choisir ce taux car il vous permettra d’obtenir des mensualités basses.
• Par contre ce taux de crédit immobilier est le moins sécurisé sur le marché. En plus, vous ne pouvez pas prévoir le coût total de votre emprunt.

Moins sécurisé que le taux fixe, le taux variable est souvent plus attractif, puisqu'il se situe entre 0,60 et 4 % en moyenne. Bien entendu, il est indispensable que votre taux variable soit plus attractif d'un taux fixe au départ, sans quoi vous n'aurez aucun intérêt à le signer.

Notre conseil : pour profiter d'un taux immobilier variable, mieux vaut vous diriger vers le taux variable capé. Cette solution est plus sécurisée que le taux immobilier révisable pur, puisqu'il limite la hausse possible de votre taux immo.

Le taux de crédit immobilier mixte

Une dernière solution est le taux de prêt immobilier mixte. Ce taux est surtout adapté aux personnes qui vont vendre leur bien immobilier durant la période de remboursement du crédit. 

Cette solution, comme son nom l'indique, mélange les deux solutions précédemment évoquées :

• Au départ la personne va bénéficier du taux fixe.
• À une date prévue, le crédit immobilier va basculer au taux révisable. C’est à ce moment qu'il est préférable de vendre son bien.
• Le taux mixte est potentiellement coûteux si la vente n'est pas réalisée rapidement, et il implique une certaine prise de risque.

 Dans un premier temps, le taux immobilier mixte est un moyen simple de faire baisser le coût d'un crédit immobilier. Mais attention à ce que la partie variable de ce crédit ne vienne pas changer la balance !

Comment renégocier le taux de son prêt immobilier ?

Il faut savoir qu'il est toujours possible de renégocier le taux d'un crédit immobilier durant la période de remboursement. La renégociation d’un taux immobilier est principalement basée sur la réalisation d’une économie, pour l'emprunteur, sur le coût total du crédit.

L'enjeu de cette renégociation est de réduire les mensualités ou la durée totale du crédit, de manière à baisser son coût. Vous avez tout à fait le droit d’entreprendre cette démarche.

Mais avant de faire une demande de négociation, vous devez porter une analyse sur les critères suivants :

• L’écart du taux de crédit,
• La somme restante à rembourser,
• La durée restante du remboursement.

Quand vous allez négocier un meilleur taux pour votre crédit maison, tenez bien compte de chaque élément de votre dossier. Vous pouvez faire appel à la banque qui vous a octroyé le prêt ou à la concurrence pour cela. Prenez bien note des conditions de renégociation pour voir si c’est rentable pour vous.

À noter : dans le cas où vous décidez d’aller chez la concurrence, cette opération s’appelle le rachat de crédit

Vous en savez désormais plus sur le taux d'un crédit immobilier, et sur son impact sur le coût total de votre crédit. Pour aller encore plus loin, n'hésitez pas à entrer gratuitement en contact avec plusieurs organismes de prêt immobilier. Il vous suffit pour cela de remplir notre formulaire gratuit et sans engagement !